来源：中国建设报

　　委托运营如何开展？
　　空置问题如何解决？
　　属地管理底线几何？
　　政策先行并不是一句空话。
　　在此前经济适用房的分配与管理过程中，政策漏洞与监管不严一直是最大的诟病。主管部门深谙，公租房绝不能走上经济适用房的老路。
　　目前，公租房已经成为我国保障性安居工程的重点，2012年全年开工任务指标再破纪录达到230万套。同时，公租房所占比例也不断上升，在广州、青岛等一些城市甚至超过70％。但当公租房陆续大批竣工进入分配环节时，紧跟而来的后期使用管理任务也越来越繁重。
　　随着7月15日《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）的正式施行，保障房“建卖循环”的历史即将翻页。但《办法》之外，仍有三大问题亟待明确。
　　委托运营如何开展？
　　《办法》明确了从“管房”到“管人”的价值观转变，但是下一步，谁来管、如何管的问题又摆在眼前。政府如何尽可能地借助社会、企业力量管好公租房？
　　仔细研读2004版《经济适用住房管理办法》时不难发现，该办法的条文过多地集中在“优惠政策”、“开发建设”以及价格、交易等环节上。直至2007年，主管部门对该办法进行修订时，才加上“准入和退出管理”这一章节，使“人的管理”第一次出现在保障房的相关条例中。
　　“事实上我们一直在思考，慢慢认识到其实住房保障并不单是对‘房’的管理，更是对‘人’的社会管理问题。”正如成都市住房委员会办公室副主任张宏对记者所述，结合体量大、管理周期长的特点，公租房对房屋之外的管理要求其实更高、更多。
　　本次出台的《办法》中，用大量篇幅对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等作出了明确规定，体现出“管人”的特征。而除观念转变的体现外，来自住房城乡建设部住房保障司的资料显示，本次《办法》亮点之一即是“明确了政府所有权人和承租人之间的行政关系和民事合同关系”。
　　在对这一点进行解读时，北京京华律师事务所律师徐斌对记者表示，《办法》的出台首先使公租房管理中的纠纷更容易得到解决，而更深层次的意义则在于《办法》明确了审批环节为行政关系，后期管理环节为民事关系。这实际上为社会、企业力量参与公租房管理提供了保障。
　　此前，有业内专家建议，除前期建设和准入等环节必须由政府主导外，在后期管理等环节，不堪重负的政府主管部门应尽快抽身放权，使前期组建的保障房投资中心等机构尽快承担起相应责任，也给社会和企业力量参与公租房后期管理提供一定的空间。而本次《办法》也在多个章节中提出了“委托的运营单位”这一概念。
　　众所周知，公司化管理正是香港等地在同类出租型房屋上取得成功的重要因素。内地的一些城市也在这一方面进行了有益尝试。张宏就告诉本报记者，成都市正在尝试赋予物业服务企业协助管理职能，如对保障性住房使用情况进行监督、协助管理部门登记入住等。在此基础上，“政府部门联动、社会广泛参与、鼓励居民自治”将成为成都保障房管理的基本格局。
　　空置问题如何解决？
　　户籍“开闸”在短期内可以使公租房空置的问题得到缓解，但真正实现供应与需求的契合，还需要主管部门的智慧。如果不能彻底解决大量空置的问题，公租房一定不能称为“成功”。
　　户籍管控最为严厉的北京市近日宣布，将把部分公租房提供给新就业人群以及在京连续稳定工作一定年限的外地人，这不仅符合新出台的《办法》要求，也可视作全国公租房户籍开闸的风向标。
　　业内专家指出，降低户籍门槛将有利于公租房的供应和需求更好地匹配，使有限的资源更充分地发挥作用。这一方面体现了公平的原则，但另一方面与目前出现的公租房空置问题不无关联。此前，各地先期入市的公租房纷纷遇冷，如上海、北京、武汉等地的入住率均达不到四成，令人颇为意外。
　　复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰在接受本报记者采访时曾表示，如果大量建造和装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房处于闲置状态，不仅会造成巨大的公共资源浪费，甚至可能让我国现行的住房保障战略思路受到质疑。
　　重庆等地此前已经提出放宽公租房的户籍限制，因此在工业园等区域针对外来务工人员的公租房入住率非常高。事实上，公租房的覆盖群体比较宽，从长远看，放宽甚至取消公租房的户籍限制应是大势所趋，而公租房的种类也必将在未来进行细分，才能逐步提高入住率。
　　租金的制定是随之而来的又一个难题。据了解，目前香港公屋单元的平均月租价格为1500港元左右，约为市场租金的1/4，占收入比重约为10％。相比而言，内地的公租房租金大约为市场价格的80％，占收入比重数倍于香港，这也导致了空置问题的出现。
　　但由于目前的公租房建设资金缺口较大，为收回投资成本，公租房租金又不可能定得太低。陈杰指出，租金偏低将很难让开发者收回投资成本，现阶段如果要实现可持续发展，就必须坚持“准市场租金”。他认为，有必要对租赁人群进行划分，用发放到人头的租金补贴方式对不同人群进行不同程度的保障。如此，公共资金的使用效率会明显提高，同时也有利于公租房的配租管理，进而让这一住房保障形式发挥其应有的作用。
　　青岛市住房保障中心王育生主任也对记者表示，当前的审核、分配等环节仍有改善空间，从而进一步满足“真实需求”，让供应和需求更好地匹配。在此基础上，青岛市正在对以往“摇号”的方式进行反思。“下一阶段将把公开摇号的方式调整为按申请家庭住房、收入、年龄、家庭结构等因素综合打分排序的方式，以更好的体现困难优先的基本原则。” 王育生说。
　　属地管理底线几何？
　　收储成为最近一些地方完成任务指标的捷径，企业主导的公租房建设也占到不少的比例……地方关于公租房的探索越来越多，但《办法》却并未制定相应政策底线。随着“租售并举”等模式的推广，各地的“创新”应避免走样。
　　住房城乡建设部相关部门提供的书面材料显示，《办法》体现了属地化原则。我国的公租房工作刚处于起步阶段，面临许多新情况、新问题，加之公租房的管理事权在地方，考虑各地在贯彻执行中的适应性和可操作性，《办法》允许各地在坚持国家基本政策的基础上，结合当地实际进行探索和创新。
　　但通读《办法》，并没有太多关于“探索和创新”的底线设置。仅明确公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。事实上，当前公租房建设资金缺口仍然不小，而从最近西安等地大规模收储闲置社会房源的做法也可看出，多种渠道筹集公租房房源已经成为地方政府完成任务指标的必然捷径。
　　但广开资源也造成了一些另类的“创新”。
　　某省住房和城乡建设厅主管副厅长向记者透露，迫于财政压力，该省一些城市正在以优惠的政策向当地大企业进行“妥协”，以“未来可售”等条件作为条件摊派公租房建设指标。该厅长坦诚，作为主管部门，一方面没有明确的政策依据对这种行为进行制止，而另一方面借此完成建设任务也并非坏事。
　　此外，石家庄等地目前正在试点“两房并轨、租售并举”，即将廉租住房、公租房整合并轨统一管理。并轨后，规定租赁期满一定年限后，承租家庭可自愿申请购买其承租的保障房。这类“转租为售”的创新虽招来非议，但并未得到有关部门的制止或表态。
　　几年前，廉租房出售问题就曾引起相关部门的重视。2009年起，针对廉租房“租售并举”、“共有产权”等“创新”，住房城乡建设部主管部门曾赴各地多次展开调研，甚至讨论了《规范发展共有产权廉租住房的指导意见（讨论稿）》，但至今尚未有定论。
　　本次出台的《办法》明确了公租房的“出租”性质，并要求“公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途”。但业内专家指出，针对退出和出售环节，还期待有更明确的管理条例和说明出台，对政策底线进行一定的设置，一旦公租房出售被“开口”，恐将带来新的寻租空间，使公租房再次陷入“建卖循环“的旧逻辑。