来源：新闻晨报

　　［模式1］
　　“包租居民存量房扩容公租房”
　　9月2日晚，中远两湾城314号楼，因梯控整治群租，“二房东”与饱受群租困扰的业主之间爆发激烈冲突。晨报于9月16日、23日，通过每周一的“新闻CT”栏目，连续调查中远两湾城群租现状。
　　在不少居民看来，中远两湾城远景路97弄8号，经过1368个日夜，最终“请走”36户群租客实现了零群租的梦想，固然令人高兴，但业主付出的辛酸也增加了推广的难度。而长宁区在“包租居民存量房扩容公租房”的试点，把可能出现的“群租”变成“公租”的探索，一度给中远两湾城带来效仿的希望。
　　今年8月，针对今年上海“两会”期间，市人大代表、上海淮海商业集团董事长吴荷生等人提出的公租房收编“居民存量房”的建议，市住房保障局回应称，正整合社会存量房源资源，扩大公共租赁住房供应量，长宁区的经验已在全市作推广介绍，目前，黄浦、徐汇、闸北等中心城区公共租赁住房运营机构都在积极开展相关工作。
　　群租之乱逼出试点创意
　　长宁区“包租居民存量房扩容公租房”的管理创新，在某种程度上，是被群租之乱给逼出来的。
　　新泾家苑，这个位于仙霞西路885弄的动迁配套商品房小区，于2008年11月交房，有2108户居民。这个庞大的小区，安置着新泾、绥宁、双泾、努力等村的动迁村民。当初，村民搬迁时，因不少村民选择与老人、孩子同住，每户村民便有了部分房屋空置下来。村民们没想到，这些闲置的毛坯房被出租后，竟成了“二房东”牟利的工具。
　　“3房2厅的大房型，竟被隔成了七八间转租。”新泾家苑居委书记朱勤勇说，群租给村民的生活带来了极大困扰，花坛、楼梯经常会发现大小便，私拉电线还在2011年年三十那天酿成火灾。
　　虽历经多次整治，时至今日，新泾家苑的群租现象依然存在。一名不愿具名的居委工作人员透露，2108户居民中，出租房约占1000户，其中群租房保守估计有近70户，明的“二房东”就有20多人。
新泾家苑受制于群租之觞的困境，给2012年6月交房的新泾北苑，提供了前车之鉴。上海长宁公共租赁住房运营有限公司(以下简称“长宁公租房运营公司”)运营部经理陈卓说，为从源头上预防“群租”现象的蔓延，长宁区政府提出了试点回租新建成动迁配套商品房闲置房源，用于帮助解决长宁区大型企业部分引进人才阶段性居住问题的探索方案。
　　一签6年后3年租金上浮5％
　　长宁区“包租居民存量房扩容公租房”的试点，始于新泾北苑。
　　这个正对着新泾家苑的动迁配套商品房小区，位于仙霞西路、迎乐路交汇处，有1392套居民房，西侧便是虹桥机场，同时紧邻长宁临空经济园区。在新泾家苑受困群租之乱的同时，虹桥机场、临空经济园区一些引进人才、青年员工却在为无法就近租到合适的住处而头疼。机场和园区企业，迫切希望政府能帮忙搭建一个房屋租赁供需服务平台，帮忙解决员工住宿难的问题。
　　2012年6月23日，新泾北苑交房。长宁公租房运营公司选择了在交房同一天，按市场价同步启动房源收集租赁工作，初定目标是200套，回租时限为6年。陈卓说，回租时限之所以定为6年，是因为公租房政策规定，租期一般是2年，最多允许再续约2次。“租金比照市场价，租约稳定，一签6年，期间不会退租，且承诺不敲墙，不改变房屋结构。”陈卓说，前3年租金不变，后3年租金较前3年上浮5％。回租后会统一装修、管理，避免了群租出现的可能性，提升了小区品质，“相当于租给政府后，只管收租金就行了”。部分村民参与热情很高，陆续签约178套。2012年11月，经过统一装修，首批20套公租房正式供应。截至目前，178套房源已全部完成供应。这些项目，采取单位集体承租的方式，向区内企业和企业职工供应。
　　陈卓说，根据市公租房装修标准，公司对所有回租房屋进行了装修，配置电视、冰箱、空调、沙发、床等家具家电。根据公租房租金略低于市场价的原则，公司基本以市场价8.5折出租，“算下来等于是毛坯房的价格租进来，毛坯房的价格租出去”。她坦承，对这部分公租房的装修、管理、税收等成本支出，均由区财政补贴。在新泾北苑小区，还设有专门的公租房办公室。
　　25岁的王先生，从事消声环境方面的工作，今年9月初刚刚通过审核，与同事合租了新泾北苑一套2室1厅的公租房。因为能享受人才引进方面的补贴，他现在每月只需付房租几百元。
　　今年，有了“新泾北苑”的成功试点，长宁区决定把试点范围进一步扩大到剑河家苑动迁安置基地。今年8月8日，剑河家苑首批15套房源供应入住。
　　牵扯诸多现实问题，难照搬
　　长宁区“包租居民存量房扩容公租房”的试点，把可能出现的“群租”变成“公租”，一度给群租重灾区中远两湾城带来效仿希望。
　　据物业公司统计，这个拥有96栋楼、11000多户居民的庞大小区，目前仍有500多户群租，其中近400户在四期。不少业主提出，如果把这四五百户群租房统一回租，补充给公租房，是否也是一种思路？陈卓直言，确实曾有其他区的人来考察学习长宁的操作模式，但因牵扯到财政补贴、企业承租、回租房源等现实问题，很难照搬。仅以房源为例，即便是在新建成的动迁配套商品房新泾北苑，长宁公租房运营公司原打算从1390套房源中，回租200套，但一年多来也只回租了178套。“除去400多套自住房、178套公租房，大部分居民还是选择了自行出租。”新泾北苑居委书记姚春良说，回租难一是因房租涨幅较快，二是因6年回租期较长，“这6年里，有村民孩子结婚要用房，还有村民可能打算卖房”。
　　［模式2］
　　政府监管下，由第三方机构合法代租
　　“有了回租政策，不用把房子借给二房东了，不用上门催房租，还有免费装修，统一管理。”作为回租政策第一位签约者，家住莘庄工业区鑫峰苑小区的何阿姨说。何阿姨口中的“回租”，是莘庄工业区于近期启动的一项为解决小区“群租”和“居改非”问题的新措施。该措施尝试引进第三方机构，以自愿的原则对居民闲置房屋进行回租，再将收回的房屋租赁给落户于莘庄工业区的企业，作为员工宿舍。
　　将房屋租给第三方机构
　　莘庄工业区有12个动迁小区，不少居民家有多套住房。过去将闲置房屋出租存在转租、群租现象，导致小区居住人员、环境日趋复杂。对此，莘庄工业区管委会决定　　引进第三方机构，用“回租”措施杜绝群租。
　　何阿姨称，将房屋租给第三方机构，房子不仅可以免费装修，而且入住的都将是企业员工，省心省力不说，房屋使用安全也能得到保障。
　　莘庄工业区社区办主任庄根东表示，“由于鑫泽阳光公寓一、二期都已饱和，将回租房出租给企业，既能解决企业燃眉之急，也能打击小区群租，是双赢措施。”莘庄工业区与青客公司根据市场价格，定下了大、中、小三种房型的房租价格，分别为2500元、1900元、1500元，入住人数也将控制为6人、4人和2人。合同期为五年，签约第三年房租将上浮5％，合约到期后，将根据市场行情再酌情调动房租。
　　然而新措施推行两个月，试点小区鑫峰苑仅五户家庭签约，其他三个试点小区也只有十多户居民签约，前来咨询的居民却络绎不绝。鑫峰苑居委会党支部书记高磊告诉记者，许多居民还在观望中，相信签约率低的状况不会持续很久。
　　记者还了解到，阻碍居民签约也有其他因素，9月底刚签约的业主说，很多邻居都希望将房子回租，但由于租赁没到期或二房东拒绝交房，只有将计划延迟。庄根东表示，已计划同金都路派出所商量合作，以劝说和法律手段保护房东权益。
　　代租存量房尚处政策真空
　　“房东委托租赁公司全权管理，可以省去租房管理的各种麻烦，租赁公司也可以向房客提供打扫卫生、修理等更专业贴心的服务。”市人大代表吴荷生认为，政府只要做好监管工作就可以了，要求租赁公司不得改变房屋结构，不得违法群租，租赁时必须进行实有人口登记，甚至还能连带解决租房税收难的问题。
　　但据吴荷生调查，代租存量房目前在政策上仍处真空地带，“经营范围上不知道归属到哪里，既不属于传统意义上的房产中介服务，也与宾旅馆的经营有所差异”。她认为，代租居民存量房源，实际上完全可以参照商业用房、商务楼的租赁。
　　吴荷生坦承，因要定点(选小区)、定人(符合公租房申请条件的市民)，“包租存量房扩容公租房”存在“两头窄”的问题。但如果能充分发挥市场作用，允许租赁公司在政府监管下，合法代租居民存量房源，既解决了房源难以租赁的尴尬，也解决了公租房受益面太窄的局限。